Con il decreto semplificazioni meno oneri per la vendita degli immobili

Con il Decreto Legge 76/2020 del 16/07/2020 coordinato con la legge di conversione 120/2020 del del 11/09/2020 ci sono importanti novità in materia di vendita di immobili con piccole irregolarità urbanistiche ed edilizie.

Con questo decreto diventa più semplice e meno oneroso regolarizzare tutti quegli immobili che nello stato di fatto risultano leggermente difformi dalle autorizzazioni edilizie depositate in comune, si rende anche più semplice la certificazione dello stato dell’immobile in caso di sua edificazione in epoche in ci non era prevista l’acquisizione dei titoli abilitativi edilizi e quindi non esista tale documentazione.

Infatti all’interno del DL vengono modificati due articoli del TUE che riguardano questi argomenti:

L’Art. 9 a cui si aggiunge il comma 1 bis che recita:

Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.”

In pratica la legittimità dell’immobile rimane attestabile grazie al titolo abilitativo con cui è stato costruito e con l’ultimo titolo abilitativo che ha legittimato l’ultimo intervento edilizio. Ad esempio per un edificio costruito negli anni 70 la sua legittimità sarà attestata dalla Concessione/Licenza edilizia originaria e, in caso questo stia stato ristrutturato, o abbia subito manutenzione straordinaria, dall’ultimo titolo edilizio che attesti tali interventi, (si pensi, per esempio, al rifacimento interno di un appartamento anni ’70 con spostamento di tavolati divisori interni). MA se l’abitazione fosse stata realizzata in un periodo in cui non era necessario avere titoli abilitativi, e non esistessero pratiche edilizie depositate in comune, perchè anche successivamente questo immobile non è mai stato oggetto di opere edilizie, si potrà attestare la sua legittimità dalle informazioni catastali di primo impianto, ovvero dalla prima planimetria catastale risultante agli atti, da documentazioni fotografiche storiche, dagli estratti cartografici, da documenti di archivio o atti pubblici o privati che dimostrino la provenienza dell’immobile.

L’art. 34bis del TUE recita:

Tolleranze costruttive (articolo introdotto dall’art. 10, comma 1, lettera p), della legge n. 120 del 2020)

 

1. Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.

 

2. Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.

 

3. Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

Oltre alla tolleranza del 2% per eventuali difformità riguardanti cubatura, distacchi, altezza dell’edificio sono previste tolleranze che di fatto sollevano molti venditori dall’obbligo di presentare una pratica di sanatoria edilizia che prevede un esborso di sanzioni che partono da un minimo di 516,00€. 

In pratica tutte quelle differenze geometriche e di finiture di minima entità (come potrebbe essere una finestra che in facciata è spostata di pochi centimetri) vengono considerate tolleranze, così come eventuali differenze di impianti interni e diverso posizionamento dei tavolati divisori.

In ogni caso tutte le opere che possono essere considerate tolleranze non devono violare la disciplina urbanistica ed edilizia e non devono pregiudicare l’agibilità dell’immobile, ovvero devono comunque essere rispettati i rapporti aeroilluminanti, le altezze interne di legge e le prescrizioni igienico sanitarie dettate dalla normativa nazionale e regionale e ovviamente rispettare quanto riportato nei piani regolatori e regolamenti edilizi comunali.

Nei casi previsti dall’art. 34bis sarà possibile redigere una dichiarazione asseverata da parte di un tecnico che certificherà le eventuali difformità considerate tolleranze che potrà essere allegata agli atti di trasferimento, di fatto legittimando l’immobile e sollevando la parte venditrice dalla presentazione di pratiche in sanatoria; in caso di presentazione di pratiche edilizie lo stato legittimo dell’immobile precedente ai nuovi interventi sarà attestato dal tecnico progettista con apposita modulistica da allegare alle nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie.

L’intento di questa nuova legge è di snellire le pratiche legate solitamente alle vendita di un immobile e nello stesso tempo sollevare il venditore dall’obbligo di presentare pratiche edilizie in sanatoria che comportano un considerevole esborso di denaro per opere di esigua entità e che non sono rilevanti per la legittimità dell’immobile.

Scritto da
Geometra Fiorenza Pinna

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